АРЕНДА ПО ПРАВИЛАМ
На что следует обратить внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости
К заключению договора аренды необходимо подходить не как формальному подписанию документа, а как к процедуре, правильное оформление которой поможет в дальнейшем избежать возможных неблагоприятных последствий для участников правоотношения.
Согласно положениям Гражданского кодекса РФ по договор аренды представляет собой обязательство арендодателя передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Сторонами договора являются: арендодатель и арендатор.
Арендодателем может быть собственник имущества либо лицо, владеющее имуществом на праве аренды с правом сдачи в субаренду. Лицо, владеющее недвижимостью на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, может сдать объект в аренду только с согласия собственника имущества в лице: Фонда федерального имущества, Министерства имущественных отношений либо Департамента недвижимости (если имущество федеральное, областное или муниципальное соответственно).
Форма договора:
Договор аренды коммерческой недвижимости обязательно должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение письменной формы договора аренды влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
При заключении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо правильно обозначить условия договора аренды:
1. Предмет аренды
Это недвижимое имущество: здание, сооружение, отдельные помещения.
Очень важно четко обозначить в договоре предмет аренды, необходимо указать адрес объекта, его площадь, если это отдельные помещения – то номера помещений согласно поэтажному плану.
Без четкого обозначения помещений (к примеру, «офис по адресу …») договор аренды будет считаться незаключенным, а значит не создающим никаких правовых последствия для его сторон.
При возникновении конфликтов по незаключенному договору стороны не смогут руководствоваться пунктами этого договора и требовать исполнения по нему.
Передача имущества
Кроме четкого определения предмета аренды по договору, важно, чтобы объект недвижимости был фактически передан от арендодателя арендатору в пользование.
Факт передачи имущества в аренду оформляется актом приема-передачи. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
Бывает, что стороны при заключении договора аренды забывают подписать акт приема-передачи. Но если имущество фактически поступило в пользование арендатору, то договор аренды считается заключенным. Однако при такой ситуации могут возникнуть спорные ситуации, когда, например, необходимо установить момент начала пользования имуществом, а значит и момент возникновения обязательств по уплате арендной плате, бремени содержания имущества и других обязательств из договора.
Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Поэтому рекомендую в обязательном порядке при передаче коммерческой недвижимости по договору аренды подписывать акт приема-передачи и указывать в нем состояние передаваемого имущества.
При прекращении договора аренды арендованное недвижимое имущество должно быть возвращено арендодателю в том же порядке, по акту приема-передачи.
2. Срок договора
При определении срока в договоре аренды нужно учитывать следующие важные моменты.
Если договор аренды недвижимого имущества заключен на срок один год и более года, то он должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы. При отсутствии такой регистрации договор аренды считается незаключенным и не создает у его сторон прав и обязанностей. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.
При отсутствии возражений сторон после истечения срока действия договора, если пользование имуществом продолжается, он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, и его регистрация не требуется (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Очень часто стороны при заключении договора не придают должного значения обозначению срока в договоре аренды. Бывает, что одно слово-союз, неверно подобранное в тексте, влечет незаключенность договора.
Так, если срок в договоре аренды обозначен с 01 января по 31 декабря, то срок считается равным одному году, а значит, договор аренды недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку союз «по» предполагает включение последней даты срока в общий срок.
А если срок в договоре определен с 01 января до 31 декабря, это значит что действие договора заканчивается 30 декабря, следовательно, договор заключен на срок менее года и не подлежит государственной регистрация.
Вот такая вроде бы мелочь, а последствия незаключенности договора из-за одного слова, могут повлечь довольно серьезные неблагоприятные последствия для стороны договора.
К примеру, арендатор без согласия арендодателя на досрочное расторжение договора освободил арендуемые помещения за 4 месяца до окончания срока договора. По окончании срока договора арендодатель обратился в Арбитражный суд с требованием о взыскании с арендатора неуплаченной им арендной платы по договору за последние 4 месяца, а также неустойки по договору в размере 0,5% за каждый день просрочки. Сумма иска оказалась значительной.
При рассмотрении дела Арбитражный суд установил, что срок в договоре аренды недвижимости был обозначен с 01 августа 2005 по 31 июля 2006 года (т.е. ровно 1 год) и договор не был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы. Суд счел договор аренды помещений незаключенным и отказал арендодателю во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате за 4 месяца и неустойки.
Арендодатель понес убытки, из-за некорректного составления договора и не смог их возместить за счет арендатора.
3. Арендная плата
Договор аренды коммерческой недвижимости должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды недвижимости считается незаключенным.
Арендная плата может быть установлена в договоре в виде единой суммы, либо на единицу площади помещений, может вноситься периодически или единовременно. Допускается определение арендной платы в виде: передачи имущества, предоставления арендатором встречных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (ст. 614 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Стороны не могут установить в договоре условие, о пересмотре арендной платы чаще чем раз в год. Так условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным.
Это правило не распространяется на случаи, когда арендная плата в договоре установлена не в твердой сумме, а определен способ ее расчета и аренда подлежит исчислению по каждому сроку платежа. В этих случаях фактическое изменение арендной платы зависит не от волеизъявления сторон, а от показателей, из которых она рассчитывается.
Также важно знать, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до истечения срока договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. То есть даже если вы не используете арендуемые помещения или освободили их досрочно, не получив согласие арендодателя на уменьшение срока аренды, вам все равно придется уплачивать за эти помещения арендную плату, пока не прекратится действие договора аренды.
Гражданским кодексом РФ определены права и обязанности сторон аренды, их ответственность за неисполнение договора и порядок его одностороннего расторжения. Если стороны при заключении договора аренды никак не обозначили эти условия, то автоматически будут действовать положения, установленные Гражданским кодексом.
Однако иногда бывает, что сторонам выгоднее обозначить эти условия в договоре, изменив их по сравнению с законом. Гражданский кодекс РФ дает свободу при заключении договора аренды и позволяет сторонам большую часть условий аренды определять самостоятельно.
Так статья 616 ГК РФ определяет обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и возлагает на Арендодателя обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. Однако стороны вправе в договоре аренды возложить эту обязанность на Арендатора. Перераспределение этой обязанности перераспределяет и ответственность, установленную за ее неисполнение. Так неисполнение этой обязанности арендодателем дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь Гражданский кодекс возлагает на Арендатора обязанность производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но и это условие стороны вполне могут изменить договором и освободить от соответствующей обязанности Арендатора.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 ГК РФ).
При обнаружении таких недостатков Арендатор вправе по своему выбору:
1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
3) потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при передаче имущества в аренду.
Расторжение договора аренды
Расторжение договора аренды – это досрочное его прекращение. Оно возможно по взаимному согласию сторон, в порядке установленном договором, либо по инициативе одной из сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут, в случае его нарушения другой стороной, в порядке установленном законом.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд в установленный договором срок не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, в случае кода производство капитального ремонта является обязанностью Арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию Арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) Арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с договором или назначением имущества;
2) переданное Арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора и не были известны Арендатору,
3) Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя или Арендатора в связи с его существенным нарушением другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требовать досрочного расторжения договора в суде Арендодатель может только после направления другой Арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор.
Право требовать расторжения договора возникает у Арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок Арендатор не устранит допущенные нарушения. Арендатору для расторжения договора с Арендодателем в случае существенного нарушения условий договора не обязательно направлять предупреждение об исполнении обязательств, он может сразу направлять Арендодателю предложение расторгнуть договор.
Согласно ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд, только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Такое предупреждение нужно вручить стороне под расписку, либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если эти требования не будут соблюдены, суд откажет истцу в расторжении договора аренды.
Договор аренды может быть расторгнут одной из сторон независимо от его нарушения другой стороной, в случае если такой договор заключен (либо продлен) на неопределенный срок. Это относится к договорам аренды срок, в которых не определен, а также, срок которых истек, но Арендатор при отсутствии возражений Арендодателя после истечения срока договора продолжает пользоваться недвижимым имуществом. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Бывает, что договор аренды недвижимости заключен с одним собственником, а он до истечения срока аренды продал имущество другому лицу. В таких ситуациях смена собственника сданного в аренду имущества, не влечет изменения либо прекращения договора аренды недвижимости (ст. 617 ГК РФ). Перезаключать такой договор с новым собственником до истечения срока действия аренды не обязательно, но вместе с тем оплачивать арендную плату необходимо будет уже новому собственнику (если она не была внесена в полном объеме прежнему собственнику).
После истечения срока аренды, если иное не предусмотрено договором, Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, либо в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
+7(911)928-11-72 E-mail: 999@wsoftw.net